刚柔并济 高效维权 ——对一起涉残商品房买卖合同纠纷案的分析

文_张炼

案件简介

肢体残疾人杨某与重庆某地产公司签订《房屋买卖合同》，合同履行过程中地产公司未依照合同约定时间将房屋交付杨某。经协商，2012年6月7日地产公司与杨某达成和解并签订《和解协议》。协议明确约定，地产公司将其设置的专用车位所有权的用益物权转让给杨某，车位位于2栋负一层楼栋进口右侧，配电箱前方。

但是，杨某在使用该车位过程中发现该车位违规占用消防通道，有碍消防安全，无法实际使用车位。2020年4月16日，杨某遂向渝北区人民法院提起诉讼，希望能调换给他一个产权车位。2020年7月7日，重庆市渝北区人民法院一审作出判决，认为双方签订的《和解协议》合法有效，协议约定地产公司提供专用车位的用益物权给杨某，现杨某要求地产公司提供独立产权的车位供其使用，实际将和解协议约定的专用车位变更为了产权车位，该请求不符合和解协议的约定，法院不予支持。遂驳回了杨某的诉讼请求。

自己明明是受害者，自身合法权益明显受到侵害，人民法院却不支持自己的诉讼请求，杨某收到人民法院一审判决后很不理解。便在亲属的陪同下，向重庆市江北区残联求助，希望残联能帮他想办法讨回公道。江北区残联核实情况后，联系法律救助工作站专职律师接手处理此案。

维权过程

律师接到求助后，第一时间与杨某取得联系，耐心安抚其情绪同时详尽了解该案件的原委和渝北区法院的庭审情况。在对杨某提供的《房屋买卖合同》《和解协议》《民事判决书》等原始资料进行详细分析后，律师认为本案中地产公司向杨某交付了一个无法实际使用的“车位”，客观上并未实际履行和解协议约定的义务，已构成违约。杨某之所以一审败诉，因为在缺乏专业律师支持的情况下，他没有正确理解专用车位的用益物权和独立产权车位所有权的概念，诉讼请求主张不当，偏离了和解协议约定内容。单就他当时的诉讼主张而言，重庆市渝北区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律得当。

律师帮助杨某梳理了案件处理思路。一是双方签署的房屋买卖合同合法有效，地产公司逾期交房确系违约。二是处理逾期交房事宜时，经双方协商一致签订《和解协议》，该协议合法有效。三是根据协议约定，地产公司提供了一个车位，但地产公司作为所在物业开发商，理应知道该所谓“车位”的实情，却抓住杨某不懂法的弱点，故意交付客观不能实际使用的所谓“车位”，有违约的主观故意。地产公司的行为明显有违诚实信用原则，理应重新指定合法车位交付杨某使用。

律师将案件处理思路、分析结果、维权可行性等向江北区残联反馈后，便和江北区残联工作人员正式与地产公司联系，希望地产公司能够本着诚信原则积极履行《和解协议》约定的义务。维权初期，地产公司以已取得胜诉判决、已设立专用车位等为由，拒不配合协商处理此事。2020年11月5日，律师向地产公司发出《关于要求某地产公司全面依法履行<和解协议>的律师函》。《律师函》详尽客观阐述了地产公司与杨某之间纠纷的基础法律关系，以及后续即将采取的维权措施。2020年11月13日江北区残联向地产公司发出《重庆市江北区残疾人联合会关于协商解决业主杨某（系江北区残疾人家属）与贵司设置专用车位问题的函》，要求地产公司本着诚信原则依法妥善处理与杨某之间的纠纷。地产公司收到两份函件后随即联系承办律师，表示愿意积极与杨某协商妥善履行《和解协议》。

案例分析

首先介绍一下相关的一些法律知识。

本案中涉及的一个重要概念就是“用益物权”。用益物权，是指非所有人对他人所有之物享有的占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。《民法典》第一百一十四条规定，民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。继而，《民法典》中体现出所有权和用益物权的不同。第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；第三百二十三条规定，用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利。因此，本案中，和解协议约定的是车位用益物权，而当事人起诉时主张的是继续履行提供车位所有权，自然不会被法院支持。

此外，下面这两条规定，才是这次维权成功的关键。《民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，地产公司提供的“车位”违规占用消防通道，这本身便是一个违法行为；而地产公司却抓住杨某不懂法的弱点，将“车位”强加给他，明显有违诚实信用原则。

在处理本案的过程中，律师没有采取诉讼维权的方式。说起来，用诉讼的方式维权，诉讼周期长，维权成本高。残疾人是一个弱势群体，为残疾人维权应该尽量减轻残疾人的负担。其实很多情况下，通过法律援助律师的介入和帮助，依法协商便能够有效化解潜在的社会矛盾，让争议双方握手言和，兼具了维权的高效和公平，同时也节约了司法资源。具体到本案中，援助律师不辞辛劳，详细掌握本案的所有细节，以事实为支撑，以法律为武器，成功让地产公司意识到自身过错，自愿接受和解方案，最终让残疾人的合法权益得到快速圆满的解决。

在分析本案的时候，有一点要特别提醒残疾人朋友，为自己维权一定要有专业的法律支撑。本案中杨某在前期诉讼中便是吃了不懂法的亏，陷入了败诉的被动局面。实际生活中，残疾人及其家属因为身体或经济原因可能会遭遇打官司难、请律师难的维权窘境。这个时候就一定要到残联寻求帮助。以重庆市为例，市、区两级残联均建立“残疾人法律救助工作站”，聘请专职律师为辖区残疾人及其家属提供高效、便捷无障碍的免费优质法律帮助。本案也充分展现了残疾人法律救助工作站在解决残疾人群体合理、合法的维权诉求的高效、专业特点，为其他残疾人维护合法权益，提供了参考路径。并且在本案维权工作进行到关键时刻，江北区残联还主动出面，向涉事公司发协商函，为残疾人撑腰，充分体现了残联在维护残疾人权利方面的责任与担当。

知识点

律师函是律师事务所接受客户委托，对客户提供的材料进行初步审核，就有关事实或法律问题进行披露、评价，进而提出要求以达到一定效果而制作并向对方表达、发送的专业法律文书。基于律师函的专业性、严肃性，当律师函一经送达后，理性审慎对方当事人本着减少诉累、减少损失、缩小不利社会影响等因素考量，愿意接受律师函提出争议解决方案，以友好协商方式解决存在争议。因而律师函在一定情形下，能够促使争议一方正视争议，促进争议双方坦诚沟通，减少分歧，有利于促进争议友好协商解决。

（作者单位：重庆学苑律师事务所）