行政诉讼案件的实质性化解——从一例残疾人房屋行政登记案谈起

房屋是人们生活中最重要的财产，对残疾人而言更是他们生活的基本保障。实践中，房屋登记常常会涉及相关的权利争议。如果只针对房屋登记的行政问题进行裁判，其实很多时候并没有解决实质性问题。尤其是在这类纠纷涉及到残疾人时，还可能存在一些特殊情况。因此在司法实践中，房屋登记问题的实质性化解非常必要。

文_单绘锦     

案情介绍

原告邱某，三级肢体残疾。邱某的女婿美籍华人李某于2015年9月出具委托书，委托邱某办理李某名下房屋出售事宜，双方约定委托期为“自签字之日起至上述事项办完为止”，该委托书已经美国纽约州政府公证与中国驻纽约总领馆认证。不久后李某去世，邱某代表李某与自己的丈夫签订了房屋买卖合同，准备将房屋登记到黄某名下。在不动产登记中心交纳房屋交易费用时，工作人员了解到委托人李某已去世，认为房屋已作为遗产发生继承，其物权已转为继承人所有，邱某无权继续代理，遂停止了该房屋转移登记申请的受理与办理。邱某与被告江宁区住房和城乡建设局多次沟通无果后诉至南京铁路运输法院。

审理过程中，法院查明，原告邱某夫妇唯一的女儿即李某之妻当年生了重病，邱某夫妇将自己名下的唯一住房出售，筹款给女儿治病。他们的女儿因病去世后，女婿李某于2005年购买涉案房屋供邱某夫妇居住，并提出将房屋登记在邱某夫妇名下。但邱某夫妇考虑到自己年事已高，且只有一个尽赡养义务的女婿作为继承人等因素，未同意登记在自己名下，而是登记在李某名下。2015年，李某得知自己患癌症后，为保障邱某夫妇的晚年生活，避免出现其他情况，故向邱某出具特别授权委托书，其本意是将房屋赠与邱某。

在了解到相关背景后，法院考虑到邱某系残疾人、失独老人、收入水平较低等因素，认为涉案房屋行政登记行为关系到邱某的重大切身利益，应当从保障民生、保护残疾人合法合理权益的角度实质性解决问题。既要尊重委托人的真实意思表示，同时也要保障涉案房屋继承人的合法权利。

法院一方面与江宁区住房和城乡建设局沟通，了解在继承人放弃相关权利的情况下，邱某以代理人名义办理房屋所有权转移登记的可行性；另一方面指导邱某与委托人的继承人沟通，取得继承人对于涉案房屋的书面意见。江宁区住房和城乡建设局在收到委托人李某的母亲及子女等继承人声明放弃涉案房产继承权的书面材料后，依法为邱某办理了房屋所有权转移登记，邱某撤回起诉。

案件评析

本案表面上处理的是行政关系，但实质上解决的是民事争议。法院没有简单地针对房屋登记的行政问题作出裁判，而是立足法律关系的实质，结合案件查明的事实情况和李某的真实意愿，把李某将房屋实际交予其岳母邱某处分的行为判断为赠与，进而寻找到一个妥善解决案件涉及的实质性问题的方案。

（一）本案所涉法律关系分析

本案原告邱某与被告江宁区住房和城乡建设局因李某去世后是否为其房屋办理过户登记产生纠纷，但案件的实质是该房屋应否作为李某的遗产发生继承。办理房屋登记手续的行政机关虽然是被告，但实际上邱某和李某的继承人才是与本案结果有直接利害关系的人。

被告认为，李某委托邱某处置房屋，但李某在委托期间去世。被代理人死亡代理行为就应当终止，由此被告不为邱某办理房屋登记属于依法行政。原告邱某认为按照最高院的司法解释，被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止，被代理人虽然死亡但代理人代理行为依然有效。由此邱某认为自己的代理行为有效，这也于法有据。再者，案件也涉及到李某的法定继承人。案件在起诉前的事实情况是李某的继承人在房屋所有权的问题上态度并不确定，不排除继承人希望继承李某的房屋。

（二）解析法院的做法

法院在审理行政案件时通常要对行政行为的合法性进行审查，而不审查行政行为是否合理。行政行为的合法性标准包括：一、实体合法，即行政机关的行政行为是否有法律依据，是否在其法定职权范围、法律适用是否正确等；二、程序合法，行政行为在程序方面有问题，即使在实体方面没有问题也是违法的。

最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，基于房屋登记部门的做法在实体和程序上都不违法，法院完全可以在审理后驳回邱某的诉讼请求。但如果这样做，涉案房屋的实质性争议还在，因此并没有解决任何实质问题，邱某的利益也未得到保障。虽然在法院驳回起诉后，邱某可以针对赠与合同的民事纠纷另行起诉，但是这样既增加了司法成本，也增加了当事人的讼累，尤其邱某是有肢体残疾的失独老人。法院在查明案件事实后认为涉案房屋行政登记行为关系到邱某的重大切身利益，结合案件涉及的民事法律关系，根据事实和法律从根本上解决了案件的实质争议。

首先法院结合事实分析了李某的意思表示。在案发前，邱某夫妇为给女儿治病卖掉了唯一的房产。女儿去世后，女婿李某购买涉案房屋供他们居住，以补偿损失、安抚情绪和保障未来生活，并表示将房屋送给邱某夫妇。虽然房屋登记在李某名下，但李某去世前已经通过书面委托将该房屋交由邱某自由处分。法院根据这些事实，将李某名为委托的行为认定为赠与是合法并且合理的。同时，法院在房屋登记部门了解到如果继承人书面说明放弃继承权，邱某就可以获取房屋所有权。法院指导邱某告诉李某的继承人该房屋的来龙去脉以及李某对该房屋处置问题的真实意愿，并且也让李某的继承人理解该房屋对邱某的重要性，最终所有继承人都认同了李某的赠与行为并书面承诺愿意放弃继承权。

综上所述，法院在审理这件行政案件时，抓住该案件涉及的关键问题实质性化解纠纷。法院的做法合法又合理，公正又高效，彰显了法律的社会价值和关爱残疾人的人文情怀。

房屋登记关系着个人切实的居住权益，通过登记取得房屋所有权也可以有效地避免争议和纠纷。《中华人民共和国残疾人保障法》规定，国家保障残疾人享有各项社会保障的权利，政府和社会采取措施，完善对残疾人的社会保障，保障和改善残疾人的生活。社会应体谅、关爱残疾人，并给予残疾人积极的帮助。有关部门在处理住房登记的行政问题上也应多考虑到残疾人的实际困难，合法合理地帮助残疾人实质性解决问题，让残疾人感受到社会的和谐与温暖。

（作者单位：首都师范大学政法学院）